四措并举 改善优质房企资产负债表******

　　王丽新

　　日前，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，提及“引导优质房企资产负债表回归安全区间”。从中央经济工作会议提出“有效防范化解优质头部房企风险”，到此次的“改善优质头部房企资产负债表”，同时继续强调落实保交楼金融支持、“金融16条”、差别化住房信贷政策等内容，可见政策层面对优质头部房企的深切关注。在笔者看来，接下来，地产金融支持性政策将在多维度快速展开，一方面会真正覆盖到有优质资产却被“误伤”的房企，使其迎来弹性扩表的机会；另一方面，资本市场将更好地发挥资源配置功能，“改善优质房企经营性和融资性现金流”，既要多措并举引导合规房企获得融资性现金流，也要恢复企业内生造血能力，稳住经营性现金流，最终实现保优质主体的目标。笔者认为，会议提到的四项举措可有效改善整个行业的资产负债表。

　　举措之一是“资产激活”，这与保交楼行动目标一致，主要针对出险房企及潜在出险房企，助其盘活资产，回归正常经营。具体而言，一可通过保交楼专项借款等增量资金支持存量项目复产复工；二当支持对房企间项目收并购，引导需求端政策配合来增强项目去化和处置资产力度；三是远期或可期待支持发行商业地产类ABS、REITs等方式盘活持有型物业，释放房企此前沉淀大量资金的重资产项目的流动性。

　　举措之二是“负债接续”，这与当下房企已经在落实的债转股、存量债券展期等缓解房企债务压力的方向一致，主要缓解未出险房企短期还债压力，防止出险房企数量增加。比如当下内房股采用较多的支持房企在发生债务违约前置换要约，以新债换旧债以及合理展期，给予房企“以时间换空间”的机会。

　　举措之三是“权益补充”即股权融资支持，这是改善优质房企资产负债表的最有效手段，也是加速行业风险出清的“助推器”。上市房企股权融资开闸优势有三，一是没有债务利息，融资成本低；二是不会新增有息债务，剔除预收账款后的资产负债率不会提升，避免重走“高杠杆、高负债、高周转”的“旧三高”老路，为行业高质量发展夯实基础；三是股权融资直接拉升权益资本，能优化资产负债结构，引新股东入局后，若资源能与房企现有业务整合发展，可助推房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　举措之四是“预期提升”，这与“稳销售、增信心、扩投资”一脉相承，是行业复苏的持续动力。供给侧方面支持房企融资，目的也是引导企业经营现金流回归常态。结合近期多部门的积极表态，预计需求端利好政策还将进一步释放，尤其可能聚焦在激活换房等改善性需求的购买力方面，使其成为楼市销售的新生力军。交易增加，企业资金状况得到改善，交付的项目逐步增多，购房者消除担忧，市场有望联动好转，实现良性循环。

　　当然，改善房地产行业资产负债表不能一蹴而就。可喜的是，积弊已久的“旧三高”时代已经远去，“第三支箭”落地的广度和力度不断提升，随着居住消费需求不断升级，房地产行业开发与运营并重的新时代将来临。

习近平同德国总统施泰因迈尔通电话******

　　新华社北京12月20日电 国家主席习近平20日晚应约同德国总统施泰因迈尔通电话。

　　习近平指出，今年是中德建交50周年，是中德关系中具有重大意义的一年。在中德几代领导人的共同努力下，中德关系总体保持了向前向好的大方向，两国成为全方位战略伙伴。中德关系发展有着深厚民意基础、广泛共同利益和丰富成功经验。只要双方坚持相互尊重、互利共赢，中德关系就一定能够走得正、走得稳、走得远。中方愿同德方一道努力，推动中德关系不断迈上新台阶，开启中德关系未来成功的50年。

　　习近平就下阶段中德关系发展提出三点意见：

　　首先，双方应该坚持正确的基本认知。中德始终是对话的伙伴、发展的伙伴、合作的伙伴、应对全球挑战的伙伴。双方要继续通过对话凝聚和扩大共识，以建设性态度管控分歧，继续充实伙伴关系内涵。

　　第二，中德合作务实开放，这是双方关系应该坚持的最重要特色。过去50年中德贸易额增长了870倍。双方应该珍惜来之不易的合作成果，加强市场、资本、技术优势互补，做大汽车、机械、化工等传统领域合作，挖掘服务贸易、智能制造、数字化等领域合作潜力。中方对在华投资的德国企业一视同仁，希望德方为中国企业在德投资提供公平、透明、非歧视的营商环境。

　　第三，引领中欧关系健康稳定发展，这是中德双方应该共同努力的方向。中方支持欧盟战略自主，希望欧方坚持中欧互为战略伙伴的基本定位，坚持相互尊重、相互包容、务实合作、互利共赢，坚持中欧关系不针对、不依附、也不受制于第三方。希望德方继续发挥积极作用，同中方一道，推动中欧关系行稳致远。

　　习近平强调，中方愿同德方在应对后疫情时期经济复苏乏力、气候变化、粮食危机、能源危机等全球性挑战方面开展更加广泛、深入的合作。

　　施泰因迈尔表示，非常高兴在临近岁末之际同习近平主席通电话，我至今对4年前访华的情景记忆犹新。今年国际形势经历了非同寻常的风云变幻，又恰逢德中建交50周年。50年来，德中关系日益紧密，内涵外延丰富广泛，合作成果非常丰硕，给双方人民带来了福祉。德方坚定奉行一个中国政策。德方愿同中方认真回顾总结过去，规划展望未来，本着相互尊重、开放包容的精神，不断推进德中关系进一步发展。我对未来德中关系光明前景充满信心。德方愿同中方加强交往沟通，适时举行新一轮两国政府磋商，深化各领域务实合作，就地区热点问题保持密切磋商协调，更好应对生物多样性保护、能源危机、粮食危机、维护产业链供应链安全稳定、促进世界经济恢复增长等共同挑战。德方赞赏中方为《生物多样性公约》第十五次缔约方大会成功作出的重要贡献，也愿积极促进欧中关系的发展。

　　双方还就乌克兰危机交换了意见。习近平强调，中方坚持主张劝和促谈，认为危机长期化、复杂化不符合各方利益。中方支持欧方展现战略自主，引领构建均衡、有效、可持续的欧洲安全架构，实现欧洲大陆的持久和平和长治久安。

　　《光明日报》（ 2022年12月21日 01版）